Die große Grundsteuer-Reform – worum es geht

Berlin – Es war eine lange Hängepartie. Nun aber kommt die Reform der Grundsteuer. Das ist vor allem für die Kommunen eine gute Nachricht. Denn es geht um mehr als 14 Milliarden Euro pro Jahr. Aber welche Auswirkungen hat die neue Grundsteuer für die Bürger?

Was ist die Grundsteuer?

Die Grundsteuer ist eine Steuer auf den Besitz von Grundstücken und Gebäuden. Anders als die Grunderwerbssteuer zahlt man sie jedes Jahr – Eigentümer wie Mieter, denn Vermieter können sie über die Nebenkostenabrechnung umlegen. Bei den meisten Wohnungseigentümern geht es um einige Hundert Euro im Jahr, Besitzer von Mietshäusern müssen dagegen oft vierstellige Beträge berappen.

Warum ist sie wichtig?

Für die Kommunen ist die Grundsteuer eine der größten Einnahmequellen. Sie deckt 15 Prozent der Steuereinnahmen, aus denen dann Straßen, Schwimmbäder, Theater und anderes bezahlt werden.

Wie ist der Stand bei der Reform?

Am diesem Freitag entscheidet der Bundestag, die Zustimmung gilt mit den Stimmen der schwarz-roten Koalition als sicher. Der Bundesrat folgt dann im November. Die Zeit drängt, denn vor Jahresende muss alles beschlossen sein. Auf den letzten Drücker machte die FDP den Weg frei für eine notwendige Grundgesetzänderung. Diese ist notwendig, damit Länder eigene Regelungen beschließen können – als Alternative zum Modell des Bundes.

Die Liberalen hatten mit einer Blockade gedroht. Ihre Stimmen werden benötigt, weil für eine Änderung des Grundgesetzes eine Zwei-Drittel-Mehrheit nötig ist. Auch die Grünen wollen zustimmen. Hintergrund der FDP-Bedenken waren Auswirkungen der Reform auf den Länderfinanzausgleich, über den ärmere Bundesländer Geld von reicheren bekommen. Die Grundsteuer-Einnahmen spielen dabei eine große Rolle. Die FDP befürchtete, dass viele Länder doppelt rechnen müssen – und Grundstückseigentümer womöglich zwei Steuererklärungen abgeben müssen. Das soll nun im Gesetz ausgeschlossen werden.

Wie wird die Grundsteuer derzeit berechnet?

Wie viel man zahlt, ist abhängig vom Wohnort, dem Grundstück und dem Gebäude darauf. Das letzte Wort jedoch haben die Kommunen, denn sie legen Hebesätze fest, die enorm viel ausmachen. Diese Faktoren liegen in den rund 11.000 deutschen Gemeinden derzeit zwischen 0 und 995 Prozent. Für gleich bewertete Häuser können so in der einen Kommune 100, in der anderen rund 1000 Euro Grundsteuer im Jahr fällig werden.

Warum muss das geändert werden?

Den Wert der Immobilie berechnen die Finanzämter bisher auf Grundlage veralteter Zahlen – von 1935 in Ostdeutschland und von 1964 in Westdeutschland. Das Bundesverfassungsgericht hat deswegen eine Neuregelung bis Ende des Jahres verlangt. 2025 soll die neu berechnete Grundsteuer erstmals fällig werden. Die lange Umsetzungszeit ist laut Städtetag notwendig, weil alle rund 35 Millionen Grundstücke in Deutschland neu bewertet werden müssen.

Wie soll die Steuer künftig berechnet werden?

Das wird vom Bundesland abhängen, in dem man wohnt. Finanzminister Olaf Scholz (SPD) will generell regeln, dass der Wert des Bodens und die durchschnittliche Miete bei der Berechnung eine Rolle spielen. Viele Länder wollen zwar das Scholz-Modell umsetzen. Vor allem auf Druck der CSU aber gibt es nun eine Länder-Öffnungsklausel – es könnte also einen «Flickenteppich» geben. Bayern zum Beispiel will allein die Größe des Grundstücks zur Berechnung heranziehen.

Egal, für welches Modell sich ein Bundesland entscheidet: Das letzte Wort haben weiter die Kommunen mit ihren Hebesätzen. Denn die Höhe der Belastung hängt entscheidend davon ab, welchen Hebesatz die Gemeinden festlegen. Aufgrund von Wertsteigerungen der Grundstücke in den vergangenen Jahren muss laut Steuerzahlerbund damit gerechnet werden, dass die Bemessungsgrundlage deutlich steigt – weil in die Bewertung Bodenrichtwerte und Nettokaltmieten eingehen. Deshalb müssten die Gemeinden ihre Hebesätze entsprechend senken, um eine «strukturelle Mehrbelastung» der Bürger zu vermeiden.

Wer muss dann mehr zahlen – und wer weniger?

Das kann man nicht vorhersagen. Scholz sagt: «Die gute Nachricht für die Steuerzahler ist, dass sie insgesamt nicht höher belastet werden.» Wahrscheinlich ist aber, dass einige mehr als bisher und andere weniger zahlen müssen. Genaueres ist wegen der Hebesätze offen. Die Bundesregierung appelliert an die Kommunen, diese Faktoren so zu senken, dass sie am Ende nicht mehr einnehmen – die meisten Bürger also am Ende nicht mehr zahlen. Vorschreiben kann sie das zwar nicht. Die Städte bekennen sich aber ausdrücklich zu einer «aufkommensneutralen» Reform. Das machte der Hauptgeschäftsführer des Deutschen Städtetages, Helmut Dedy, noch einmal deutlich: «Dafür werden die Städte ihre örtlichen Hebesätze rechtzeitig anpassen.»

Welches Modell ist besser für die Bürger?

Das ist umstritten. Beim Scholz-Modell müssen alle Häuser und unbebauten Grundstücke regelmäßig neu bewertet werden. Das ist nicht nur für die Kommunen aufwendig und teuer. Weil Grundstückswerte und Mieten immer weiter steigen, würde die Grundsteuer auch automatisch immer höher. Doch auch das Flächenmodell hat Nachteile: So fiele für einen Bauernhof im strukturschwächeren Nordosten Bayerns genauso viel Grundsteuer an, wie für ein gleichgroßes, aber viel wertvolleres Grundstück im Münchner Zentrum. Viele halten das für unfair.

Welche Folgen hat die Reform für Mieter?

Ralph Henger, Immobilienexperte beim Institut der deutschen Wirtschaft in Köln, sagt, Verlierer könnten Menschen in Großstädten sein, die derzeit günstig zur Miete wohnten – weil die Mieten in guten Lagen stark gestiegen seien und zur Berechnung der Grundsteuer die dann höheren Durchschnittsmieten herangezogen werden soll. Dies lasse sich nicht vollständig damit kompensieren, dass die sogenannte Steuermesszahl gesenkt werden soll. Der Deutsche Mieterbund will zudem die Grundsteuer aus dem Katalog der Betriebskosten gestrichen wissen – damit sie nicht länger von Mietern bezahlt werden muss.

(dpa)